南昌市物業(yè)管理條例
（2009年12月23日南昌市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過 2010年3月31日江西省第十一屆人民代表大會常務委員會第十五次會議批準 2010年4月9日南昌市人民代表大會常務委員會公告第5號公布 自2010年7月1日起施行）
目錄
第一章總則
第二章業(yè)主,、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第三章前期物業(yè)管理
第四章物業(yè)管理服務
第五章物業(yè)的使用與維護
第六章法律責任
第七章附則
第一章總則
第一條
為了規(guī)范物業(yè)管理活動,，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益,，營造安全,、舒適、文明,、和諧的生活和工作環(huán)境,，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律,、法規(guī),，結(jié)合本市實際,，制定本條例,。
第二條
本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修,、養(yǎng)護,、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動,。
第三條
市房產(chǎn)主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。
區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門負責所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和指導工作,。
建設,、城鄉(xiāng)規(guī)劃,、物價、公安,、環(huán)境保護,、民政、城市管理行政執(zhí)法等行政部門應當按照各自職責,，做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作,。
第四條
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體指導所轄區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉,、換屆工作,，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛,，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系,。社區(qū)居民委員會、村民委員會協(xié)助和配合街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作,。
第五條
物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)服務行為,，維護市場秩序和公平競爭,，督促物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員依法誠信經(jīng)營和服務，促進行業(yè)健康發(fā)展,。
第六條
市和區(qū),、縣人民政府對配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的住宅區(qū),，應當組織整治改造,，逐步推行物業(yè)管理。
第二章業(yè)主,、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第七條
房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,。
第八條
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務合同的約定,，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；
?。ǘ┨嶙h召開業(yè)主大會會議,，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會會議,，行使投票權(quán),；
（五）選舉業(yè)主委員會成員,，并享有被選舉權(quán),；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,；
?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位,、共用設施設備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
?。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位,、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第九條
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,，履行下列義務：
?。ㄒ唬┳袷毓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,；
?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度,；
?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P(guān)規(guī)定交納專項維修資金,；
（五）遵守房屋裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和要求,；
?。┌磿r交納物業(yè)服務費用；
?。ㄆ撸┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他義務,。
第十條
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當考慮物業(yè)的共用設施設備,、共用場地,、建筑物規(guī)模和社區(qū)建設等因素,。物業(yè)管理區(qū)域具體劃分辦法按照省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十一條
同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,，應當在物業(yè)所在地的區(qū),、縣房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會,，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責,。
第十二條
下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則,；
?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約；
?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè),；
?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金；
?。└慕?、重建建筑物及其附屬設施；
?。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項,。
業(yè)主大會決定前款第五項、第六項規(guī)定的事項,，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,；決定前款規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。
第十三條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達到總建筑面積百分之五十以上的,，應當召開首次業(yè)主大會會議。
新建物業(yè)達到前款規(guī)定條件的,，建設單位應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布,。
第十四條
符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，應當經(jīng)十名以上業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求,。
街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到書面要求后二十日內(nèi)，會同區(qū),、縣房產(chǎn)主管部門指導和協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組,。
業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表,、建設單位代表、社區(qū)居民委員會或者村民委員會代表組成,，其中,，業(yè)主代表人數(shù)不得低于百分之七十。業(yè)主大會籌備組成員名單確定后,，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,，公告時間不得少于十五日。
建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作,，提供業(yè)主名冊,、物業(yè)的基本資料（包括物業(yè)建筑物、設施設備和相關(guān)場地等）和已籌集的專項維修資金情況等文件資料,，并提供必要的工作條件,。
第十五條
業(yè)主大會籌備組應當履行下列職責：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間,、地點,、形式和內(nèi)容；
?。ǘ┎輸M業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,；
（三）根據(jù)業(yè)主名冊確認業(yè)主身份,；
?。ㄋ模┐_定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法和名單；
?。ㄎ澹┳龊谜匍_首次業(yè)主大會會議的其他準備工作,。
前款第一項、第二項和第四項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
業(yè)主大會籌備組履行職責的期限,，應當?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。
第十六條
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式,；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加,。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的,，應當出具書面委托書，明確委托權(quán)限和期限等內(nèi)容,。
業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的,，可以按照幢或者單元為單位，推選一名業(yè)主負責收集本幢或者本單元其他業(yè)主本人簽字或者蓋章的書面意見,，提交業(yè)主大會,。
第十七條
業(yè)主大會議事規(guī)則應當約定業(yè)主大會的議事方式、表決程序,、業(yè)主委員會的組成和成員任期,、業(yè)主大會定期會議的時間和形式、召開業(yè)主大會臨時會議的條件,、業(yè)主投票權(quán)的確定方法等事項,。
第十八條
管理規(guī)約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護,、管理,，業(yè)主及物業(yè)使用人應當共同遵守的行為準則，業(yè)主的共同利益和義務,，以及違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定,。
第十九條
業(yè)主委員會負責執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行下列職責：
?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議,，報告物業(yè)管理的實施情況；
?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會選聘或者解聘的物業(yè)服務企業(yè),，簽訂或者解除物業(yè)服務合同；
?。ㄈ┞犎I(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同,；
?。ㄋ模┙M織籌集專項維修資金，并監(jiān)督使用,；
?。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主按時交納物業(yè)服務費；
?。┱偌瘶I(yè)主大會會議,，進行業(yè)主委員會換屆和補選；
?。ㄆ撸┒酱贅I(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律,、法規(guī)和管理規(guī)約；
?。ò耍﹦褡铇I(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋,；
（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。
業(yè)主委員會不履行前款第二項,、第六項職責的,，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當進行協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成,，經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出選舉新的業(yè)主委員會的,，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導,、協(xié)助選舉新的業(yè)主委員會,。
第二十條
業(yè)主委員會成員由五人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會在其成員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名,。
選舉業(yè)主委員會成員時,，應當按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補成員。業(yè)主委員會成員缺員時,，應當由候補成員遞補,。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應當召開業(yè)主大會會議補選,。
分期開發(fā)的物業(yè)達到首次業(yè)主大會會議召開條件時,，一般選舉五名業(yè)主作為業(yè)主委員會成員，以后各期交付使用時,，按照業(yè)主大會議事規(guī)則增選成員,。
第二十一條
業(yè)主委員會成員應當符合下列條件：
（一）遵守國家有關(guān)法律,、法規(guī),、規(guī)章；
?。ǘ┚哂型耆袷滦袨槟芰?；
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,，按時交納物業(yè)服務費,；
（四）身體健康,，熱心公益事業(yè),，責任心強，公正廉潔,，具有一定組織能力,；
（五）能保證必要的工作時間,；
?。┍救?、配偶以及直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)中任職。
第二十二條
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),，向物業(yè)所在地的區(qū),、縣房產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,，并提交下列資料：
?。ㄒ唬I(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的書面報告,；
?。ǘI(yè)主大會審議通過的業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；
?。ㄈI(yè)主委員會成員的基本情況,。
業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應當自變更之日起三十日內(nèi),，將變更內(nèi)容向物業(yè)所在地的區(qū),、縣房產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,。
第二十三條
經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要時,，應當及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)成員出席,，作出決定應當經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意,。
第二十四條
業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的,，其成員資格自行終止,。
有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過,，業(yè)主委員會成員資格終止：
?。ㄒ唬┮蚣膊〉仍騿适男新氊熌芰Φ模?/span>
?。ǘ┯羞`反管理規(guī)約或者侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的,；
（三）任職期間,，被依法追究刑事責任的,；
（四）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的,；
?。ㄎ澹┯芯懿唤患{物業(yè)服務費等不履行業(yè)主義務行為的；
?。┢渌虿灰藫螛I(yè)主委員會成員的,。
第二十五條
業(yè)主委員會任期屆滿二個月前,，應當召開業(yè)主大會會議，進行業(yè)主委員會的換屆選舉,。無正當理由逾期未換屆的,，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)調(diào)督促其按時完成換屆選舉工作。
新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后,，原業(yè)主委員會應當在十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務憑證,、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共同所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會,，并做好其他交接工作,。業(yè)主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料,、印章和財物移交業(yè)主委員會,。
第二十六條
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責,，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定違反法律,、法規(guī)的，物業(yè)所在地區(qū),、縣房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主,。
第二十七條
業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔,；有物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益的,，可以從經(jīng)營收益中列支,。經(jīng)費籌集、管理,、使用的辦法由業(yè)主大會決定,。
業(yè)主委員會工作經(jīng)費收支情況應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督,。
第二十八條
物業(yè)管理實行聯(lián)席會議制度,。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門負責組織召集,，由街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會、村民委員會以及公安派出所,、業(yè)主委員會,、物業(yè)服務企業(yè),、相關(guān)行政部門等各方代表組成。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：
?。ㄒ唬I(yè)主委員會不依法履行職責,；
（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)問題,；
?。ㄈ┞男形飿I(yè)服務合同中出現(xiàn)重大問題；
?。ㄋ模┪飿I(yè)服務企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)問題,；
（五）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理糾紛,。
第三章前期物業(yè)管理
第二十九條
在業(yè)主,、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的,，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
第三十條
建設單位在銷售物業(yè)前,，應當制定臨時管理規(guī)約,，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護,、管理,，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務,，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定,，并在與物業(yè)買受人簽訂買賣合同前向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受人應當對臨時管理規(guī)約予以書面確認,，并受其約束,。
建設單位制定的臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第三十一條
住宅物業(yè)的建設單位,，應當通過公開招標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理,。
投標人少于三個或者住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積小于二萬平方米的項目，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū),、縣房產(chǎn)主管部門批準,，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
提倡非住宅物業(yè)的建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè),。
第三十二條
住宅物業(yè)的建設單位通過公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的,，應當按照以下規(guī)定時限完成招投標工作：
（一）預售的,，在申請《商品房預售許可證》前,；
?。ǘ┈F(xiàn)房出售的，在出售之日起三十日前,；
?。ㄈ┓浅鍪鄣模诮桓妒褂弥掌鹁攀涨?。
第三十三條
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同,，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納前期物業(yè)服務費的時間,、標準和方式,。
前期物業(yè)服務費標準由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)約定。物業(yè)服務企業(yè)應當將約定的標準向物業(yè)所在地區(qū),、縣價格主管部門備案,。
第三十四條
建設單位應當按照物業(yè)總建筑面積千分之二至千分之三的標準配置物業(yè)管理用房；三萬平方米以下的物業(yè)項目,，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于一百二十平方米,。
物業(yè)管理用房應當是地面以上具備水、電,、采光,、通風等基本設施的房屋。地下室,、車庫（棚）,、樓梯間、垃圾房,、變電室,、設備間、架空層,、公共門廳,、過道、人防工程以及層高不足2.2米的房屋等,，不得作為物業(yè)管理用房,。
業(yè)主委員會辦公用房應當從物業(yè)管理用房中安排，其建筑面積不少于二十平方米,。
建設單位應當將物業(yè)管理用房納入建設項目總體規(guī)劃,，與建設項目同步設計、同步施工,、同步交付使用,。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當將物業(yè)管理用房的位置和面積，納入建設項目修建性詳細規(guī)劃或者建設項目設計方案的審查內(nèi)容,。
第三十五條
物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主,，主要用于物業(yè)服務企業(yè)辦公,、工作人員值班以及存放工具材料。未經(jīng)業(yè)主大會同意,，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途,。
第三十六條
建設單位在交付物業(yè)前，應當對物業(yè)管理用房,、共用場地,、共用設施設備配置獨立的水、電計量器具,。
第三十七條
物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時,，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗,，發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知建設單位,，建設單位應當及時進行整改。
第三十八條
在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑,、結(jié)構(gòu),、設備竣工圖，配套設施,、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
?。ǘ┰O施設備的安裝,、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,；
（四）物業(yè)管理用房資料及物業(yè)管理所必須的資料,。
物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會,。
第三十九條
物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，建設單位應當將物業(yè)管理用房移交物業(yè)服務企業(yè),，并為物業(yè)服務企業(yè)啟動工作提供必要的條件,。
第四十條
物業(yè)竣工驗收合格且符合合同約定交付條件的，方可交付物業(yè)買受人,。物業(yè)交付買受人后,，物業(yè)服務費由物業(yè)買受人交納；已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的,，物業(yè)服務費由建設單位交納,。
建設單位送達書面入住通知后,，物業(yè)買受人在限定期限內(nèi)無正當理由不辦理相關(guān)收房手續(xù)的，視為交付,，其物業(yè)服務費由建設單位墊付,，物業(yè)買受人辦理房屋所有權(quán)證時，由物業(yè)買受人返還建設單位墊付的費用,。
建設單位限定物業(yè)買受人辦理收房手續(xù)的時間不得少于二個月,。
第四十一條
建設單位在物業(yè)交付使用時，應當向物業(yè)買受人提供質(zhì)量保證書,，并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,，承擔物業(yè)的保修責任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址,。
物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設單位落實保修責任,。
第四章物業(yè)管理服務
第四十二條
物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì),，并在其資質(zhì)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動,。任何單位和個人不得轉(zhuǎn)讓、出租或者轉(zhuǎn)借物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書,。
外地物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動,，應當向市房產(chǎn)主管部門備案。
第四十三條
從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書,。職業(yè)資格證書不得轉(zhuǎn)讓,、出租、轉(zhuǎn)借,。
第四十四條
一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理,。
第四十五條
業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項,、服務質(zhì)量,、服務費用、雙方的權(quán)利義務,、專項維修資金的使用,、物業(yè)管理用房、合同期限,、違約責任等內(nèi)容進行約定并公示,。
物業(yè)管理服務事項主要包括：
（一）共用部位和共用設施設備的使用,、維修,、養(yǎng)護和管理；
（二）電梯,、智能系統(tǒng)等設備的運行服務,；
（三）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地,、樹木,、綠化設施的養(yǎng)護、管理,；
?。ㄋ模┪飿I(yè)裝飾裝修的管理；
?。ㄎ澹┸囕v行駛和停放秩序的服務,、管理；
?。┕仓刃蚓S護,、安全防范等事項的協(xié)助管理服務；
?。ㄆ撸闃I(yè)主提供日常生活服務和便利,；
（八）物業(yè)資料的查詢服務和管理,。
第四十六條
物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前,，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會應當協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的,，應當重新簽訂物業(yè)服務合同,。雙方不再續(xù)約的，合同終止前,，物業(yè)服務企業(yè)應當繼續(xù)按照合同約定提供服務,，業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費。
第四十七條
業(yè)主,、物業(yè)服務企業(yè)應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,，履行物業(yè)服務合同,。一方違約，另一方可以依照物業(yè)服務合同追究違約方的責任,。業(yè)主不得采用拒交物業(yè)服務費及其他費用等方式拒不履行合同,；物業(yè)服務企業(yè)不得采用降低物業(yè)服務質(zhì)量或者中斷物業(yè)服務等方式拒不履行合同。
物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時,，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務費,。
第四十八條
物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會交還下列資料和財物：
?。ㄒ唬┍緱l例第三十八條規(guī)定的資料,；
?。ǘ┪飿I(yè)管理用房；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務期間改造,、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料,；
?。ㄋ模┪飿I(yè)服務期間業(yè)主出資配置的固定設施設備；
?。ㄎ澹┢渌麘斠平坏呢斘?、資料。
新選聘的物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時,，業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財物,。
第四十九條
業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會做好交接工作,，不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費或者其他相關(guān)費用等理由拒不交接,；新物業(yè)服務企業(yè)按合同約定的時間進入物業(yè)管理區(qū)域服務。
第五十條
物業(yè)服務費標準由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照公平,、合理以及服務費與服務水平相適應的原則在物業(yè)服務合同中約定,。物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)服務費標準公示，并報物業(yè)所在地區(qū),、縣價格主管部門備案,。
物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的服務的，可以另行收費,。
第五十一條
業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用,。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定,，業(yè)主負連帶交納責任,。
電梯、轉(zhuǎn)供電和二次供水等設施運行費用未納入物業(yè)服務費的,，物業(yè)服務企業(yè)應當按照實際支出和約定的收費方式向相關(guān)業(yè)主公平,、合理分攤，并定期公布,。
第五十二條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，供水、供電,、供氣,、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。
供水,、供電,、供氣、通信,、有線電視等單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關(guān)費用,，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收代繳費用而停止提供服務。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的,，不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費等額外費用,。
第五十三條
房產(chǎn)主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，建立投訴受理制度,，及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛,。
第五章物業(yè)的使用與維護
第五十四條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的教育、醫(yī)療衛(wèi)生,、文化體育,、商業(yè)服務等公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途,。
任何人不得擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地,，損害業(yè)主的共同利益,。
第五十五條
供水、供電,、供氣,、通信、有線電視等單位,，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管線和設施設備維修,、養(yǎng)護責任。
前款規(guī)定的單位因維修,、養(yǎng)護等需要,，臨時占用、挖掘道路場地的,，應當及時恢復原狀,。
第五十六條
利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或者從事租賃等經(jīng)營的,，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會,、物業(yè)服務企業(yè)的同意后,，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
經(jīng)營所得收益經(jīng)業(yè)主大會決定可以由業(yè)主委員會負責管理，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為管理,，主要用于補充專項維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定使用，收益和使用情況應當公示,。
第五十七條
業(yè)主應當按照規(guī)劃設計的用途使用住宅,，不得擅自改變住宅的使用用途。
業(yè)主改變使用用途的,，應當遵守法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約，并征得利害關(guān)系人的同意,。
第五十八條
業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主,，并與其簽訂裝飾裝修服務協(xié)議,。
物業(yè)服務企業(yè)不得以任何形式收取裝飾裝修保證金。
物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修安全事項的巡查,，業(yè)主應當予以配合,。
第五十九條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu),；
?。ǘ┢茐幕蛘呱米愿淖儔w外觀；
?。ㄈ┻`反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物,、構(gòu)筑物及其他設施；
?。ㄋ模┣终季G地,、毀壞花草樹木；
?。ㄎ澹﹣y設攤點或者亂倒垃圾,、堆放雜物、高空拋物,；
?。┥米栽诮ㄖ铩?gòu)筑物上張貼,、涂寫,、刻畫；
?。ㄆ撸┏^規(guī)定標準排放噪音,；
?。ò耍┡欧呕蛘叨逊庞卸居泻ξ镔|(zhì)，堆放易燃易爆物品,；
?。ň牛┱加谩⒎忾]或者堵塞疏散通道,、安全出口,、消防車通道，損壞或者挪用消防設施,；
?。ㄊ┻`反規(guī)定飼養(yǎng)動物；
?。ㄊ唬┓?、法規(guī)禁止的其他行為。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上款規(guī)定的行為時,，業(yè)主,、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報,，物業(yè)服務企業(yè),、業(yè)主委員會應當根據(jù)物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約及時予以勸阻、制止,；勸阻,、制止無效的，物業(yè)服務企業(yè),、業(yè)主委員會應當及時報告城市管理行政執(zhí)法部門和其他相關(guān)行政部門,。有關(guān)行政部門應當及時處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應當積極配合,。
第六十條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車位,、車庫，應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要,。
規(guī)劃用于停放機動車輛的車位,、車庫的歸屬，由當事人通過出售,、附贈或者出租等方式約定,。
出租規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的,，應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主,、物業(yè)使用人。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主,、物業(yè)使用人的需要后,，出租給其他人的,，其租賃合同期限不得超過六個月。
第六十一條
占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的,，應當征得業(yè)主大會同意。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的,，應當交納場地占用費,。場地占用費屬于全體業(yè)主所有，主要用于養(yǎng)護維修小區(qū)道路和停車設施,、改善共用設施設備等,。場地占用費的收取標準和使用辦法，由業(yè)主大會決定,；未成立業(yè)主大會的,，可以由建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)先行制定。場地占用費收取和使用情況應當向業(yè)主公示,。
業(yè)主對機動車輛有保管要求的,，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂機動車輛保管合同。
機動車輛和非機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛,、停放的具體管理辦法,，由業(yè)主大會決定并公示。未成立業(yè)主大會的,，按照前期物業(yè)管理服務合同的約定執(zhí)行,。
第六十二條
物業(yè)共用部位、共用設施設備維修,、更新時,，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合,。因相關(guān)業(yè)主,、物業(yè)使用人阻撓維修、更新,，造成其他業(yè)主,、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當予以賠償,。
因物業(yè)共用部位,、共用設施設備維修、更新等原因,，造成房屋,、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償,。
第六十三條
住宅物業(yè),、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,，應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金應當按幢建帳,，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,、共用設施設備的維修、更新和改造,，不得挪作他用,。
根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)從物業(yè)服務費用中支出的物業(yè)共用部位,、共用設施設備的維修,、養(yǎng)護費用，不得從專項維修資金中列支,。
住宅專項維修資金管理由市人民政府依照國家和省有關(guān)規(guī)定予以規(guī)范,。
第六章法律責任
第六十四條
違反本條例規(guī)定的行為，法律,、法規(guī)已規(guī)定行政處罰的,，由有關(guān)部門依法處罰。
第六十五條
違反本條例規(guī)定,，建設單位出售物業(yè)時未向物業(yè)買受人明示臨時管理規(guī)約的,，由房產(chǎn)主管部門責令限期改正；拒不改正的,，處三千元以上一萬元以下罰款,。
第六十六條
違反本條例規(guī)定，業(yè)主委員會成員資格終止或者業(yè)主委員會換屆后,，未在規(guī)定的時間內(nèi)將保管的資料,、印章和財物移交的，房產(chǎn)主管部門應當責令限期改正,；業(yè)主委員會也可以依法向人民法院提起訴訟,；造成財物毀壞、滅失的,，依法承擔賠償責任,。
第六十七條
違反本條例規(guī)定，轉(zhuǎn)讓,、出租或者轉(zhuǎn)借物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的,，由房產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改正的,，處一萬元以上三萬元以下罰款,。
第六十八條
違反本條例規(guī)定，轉(zhuǎn)讓,、出租或者轉(zhuǎn)借物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書的,，由房產(chǎn)主管部門責令限期改正,；逾期不改正的，處五百元以上一千元以下罰款,。
第六十九條
違反本條例規(guī)定,，原物業(yè)服務企業(yè)以業(yè)主欠交物業(yè)服務費或者其他相關(guān)費用等理由拒不交接的，由房產(chǎn)主管部門責令限期改正,；逾期不改正的,，處五萬元以上十萬以下罰款。
第七十條
違反本條例規(guī)定,，對未納入物業(yè)服務費的電梯、轉(zhuǎn)供電和二次供水等設施運行費用,，物業(yè)服務企業(yè)未定期公布的,，由房產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改正的,，處一千元以上五千元以下罰款,。
第七十一條
違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)收取裝飾裝修保證金的,，由價格主管部門責令限期改正,；逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款,。
第七十二條
房產(chǎn)主管部門或者其他行政部門的工作人員在物業(yè)監(jiān)督管理工作中玩忽職守,、濫用職權(quán)、循私舞弊的,，依法給予處分,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任,。
第七章附則
第七十三條
業(yè)主人數(shù),，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算,。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算,。
第七十四條
管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的示范文本,，由市房產(chǎn)主管部門制定。
物業(yè)服務合同和前期物業(yè)服務合同的示范文本,，由市房產(chǎn)主管部門會同市工商行政管理部門制定,。
第七十五條
業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)的，可以參照本條例執(zhí)行,。
第七十六條
本條例自2010年7月1日起施行,。
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