大連市物業(yè)管理?xiàng)l例

 （2018年12月27日大連市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議通過(guò)  2019年3月30日遼寧省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議批準(zhǔn)）

第一章  總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),，維護(hù)業(yè)主,、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人的合法權(quán)益,，營(yíng)造良好的生活和工作環(huán)境,，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī),，結(jié)合本市實(shí)際,，制定本條例。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例,。

本條例所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主自行管理等方式,，對(duì)建筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù)、管理,，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng),。

第三條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治管理、專業(yè)服務(wù),、社區(qū)治理,、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條市及區(qū)（市）縣人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入本地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系,，建立健全物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制和目標(biāo)責(zé)任制，建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制，制定和落實(shí)物業(yè)服務(wù)扶持政策,。

第五條市及區(qū)（市）縣物業(yè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,。

價(jià)格、公安,、司法行政,、建設(shè)、規(guī)劃,、工商,、質(zhì)監(jiān)、城市管理執(zhí)法,、環(huán)保,、消防、人民防空等主管部門(mén),，按照各自職責(zé)，相互配合,，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作,。

具有行政管理職能的市人民政府派出機(jī)構(gòu)根據(jù)授權(quán)，負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,。

第六條街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)明確部門(mén)和人員，依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì),、選舉業(yè)主委員會(huì),，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé),，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理,、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛,。

居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的工作。

第七條物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定,，制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，建立和完善行業(yè)誠(chéng)信和自律機(jī)制，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員職業(yè)道德教育和專業(yè)培訓(xùn),，加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo),，調(diào)解物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，協(xié)助物業(yè)主管部門(mén)做好信用信息管理,，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,。

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)。

第八條推進(jìn)智慧物業(yè)建設(shè)。鼓勵(lì)采用互聯(lián)網(wǎng),、物聯(lián)網(wǎng)等信息化,、智能化技術(shù)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平,，方便業(yè)主參與公共事務(wù),、開(kāi)展協(xié)商活動(dòng)。

第九條推進(jìn)建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)制,。物業(yè)主管部門(mén),、業(yè)主、居（村）民委員會(huì),、建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開(kāi)展物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn),、物業(yè)服務(wù)收費(fèi),、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律,、法規(guī)的規(guī)定和委托合同的約定提供專業(yè)服務(wù),，接受市物業(yè)主管部門(mén)監(jiān)督管理，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí),、客觀,、全面。

第二章物業(yè)管理區(qū)域與前期物業(yè)管理

第十條物業(yè)管理區(qū)域劃分,、調(diào)整和備案應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家,、省有關(guān)規(guī)定，具體辦法由市物業(yè)主管部門(mén)制定,。

第十一條物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定配置和管理,。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)被市政道路分割且分割后房屋總建筑面積超過(guò)五萬(wàn)平方米的自然街區(qū)，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)配置物業(yè)服務(wù)用房,。

第十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新建物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理,。住宅前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘；建筑面積不超過(guò)三萬(wàn)平方米的,，經(jīng)區(qū)（市）縣物業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn),，可以采取協(xié)議方式選聘。

第十三條建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同,，應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng),、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)價(jià)格和委托代收費(fèi)事項(xiàng),；

（二）各分項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)（含人員配置）和費(fèi)用分項(xiàng)測(cè)算,；

（三）調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的約定,；

（四）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估方式；

（五）物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置,；

（六）共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè),；

（七）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主體,、所得收益的核算及分配辦法,；

（八）違約責(zé)任及合同解除的條件；

（九）合同期限,；

（十）與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng),。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，依法到區(qū)（市）縣物業(yè)主管部門(mén)備案,。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附件,。

第十四條新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料,，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定,，共同對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn),。實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格,，取得規(guī)劃、消防,、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件,，并報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)備案；

（二）供水,、排水,、供電、供氣,、供熱,、通信、有線電視等公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成并取得相關(guān)部門(mén)準(zhǔn)許使用的文件,，供水,、供電、供氣,、供熱已安裝獨(dú)立合格的計(jì)量表具,；

（三）電梯、二次供水,、高壓供電,、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公共設(shè)施設(shè)備已取得使用合格證書(shū),；

（四）物業(yè)使用,、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

（五）車(chē)位,、車(chē)庫(kù)和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成,，并滿足功能使用要求；

（六）住宅小區(qū)分期交付的,，交付的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施,；交付區(qū)域內(nèi)道路、綠地等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成,，并滿足功能使用要求,；

（七）住宅小區(qū)整體交付時(shí)，教育,、郵政,、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生,、環(huán)境衛(wèi)生,、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃要求設(shè)計(jì)建成；

（八）法律,、法規(guī)和前期物業(yè)服務(wù)合同約定的其他條件,。

第十五條承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)區(qū)（市）縣物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府參加,。承接查驗(yàn)合格的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議,。

承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況,、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限,、雙方權(quán)利義務(wù),、違約責(zé)任等事項(xiàng)。未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自新建物業(yè)交接后三十日內(nèi)至區(qū)（市）縣物業(yè)主管部門(mén)依法辦理備案，并于備案后十五日內(nèi)將備案情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)的有關(guān)文件,、資料和記錄及時(shí)歸檔，建立物業(yè)承接查驗(yàn)檔案,，并妥善保管,。

第三章業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第十六條依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記或者依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主,。

尚未登記取得所有權(quán),，但基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人，可以認(rèn)定為業(yè)主,。

第十七條業(yè)主依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,，享有業(yè)主權(quán)利，履行業(yè)主義務(wù),。

業(yè)主有下列行為之一的,，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、行使投票權(quán)等共同管理權(quán)的行使進(jìn)行限制：

（一）拒不按照物業(yè)服務(wù)合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi),；

（二）拒不交納住宅專項(xiàng)維修資金,；

（三）拒不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決議,、決定的其他行為,。

第十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少,，且經(jīng)全體業(yè)主同意不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé),。

第十九條具備成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組,、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，應(yīng)當(dāng)依照《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定申請(qǐng),、組建。

建設(shè)單位或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送房屋等建筑物面積清冊(cè),、建筑規(guī)劃總平面圖,、業(yè)主名冊(cè)等籌備成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議必要的資料。建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法報(bào)送或者建設(shè)單位注銷(xiāo)的,，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)無(wú)償提供,。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)獲得的資料應(yīng)當(dāng)妥善保管和使用,，不得泄露或者另作他用。

第二十條籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)召集并主持籌備組會(huì)議,，組織籌備組成員依法履行擬定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議事項(xiàng),、確定會(huì)議表決規(guī)則等工作職責(zé),，籌備組成員不得委托代理人參加會(huì)議。

籌備組會(huì)議就相關(guān)事項(xiàng)作出的決定,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組全體成員過(guò)半數(shù)同意和簽字確認(rèn),，制作書(shū)面記錄并存檔。

籌備組會(huì)議決定應(yīng)當(dāng)自作出之日起三日內(nèi),、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主進(jìn)行不少于七日的公告,。業(yè)主有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期滿前以書(shū)面形式向籌備組提出,，籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面意見(jiàn)之日起七日內(nèi)組織復(fù)核,，根據(jù)復(fù)核結(jié)果決定是否修改，并書(shū)面告知異議人,。

第二十一條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，一百八十日內(nèi)組織完成首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議事項(xiàng)的表決工作和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，異議處理期間不包括在內(nèi),?；I備組逾期未完成首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書(shū)面公告籌備組解散并另行組建,。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。業(yè)主大會(huì)成立后,，籌備組應(yīng)當(dāng)將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議形成的會(huì)議記錄及相關(guān)材料移交業(yè)主委員會(huì),，并自行解散。

第二十二條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模,、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定,，由建設(shè)單位承擔(dān)。老舊住宅區(qū)以及建設(shè)單位注銷(xiāo)的,，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由區(qū)（市）縣人民政府承擔(dān),。

第二十三條業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)。有下列情形之一的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:

（一）業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議召開(kāi)的,；

（二）需要提前解除物業(yè)服務(wù)合同或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

（三）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的,；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過(guò)總?cè)藬?shù)三分之一但尚未超過(guò)半數(shù)且無(wú)候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的,；

（五）管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)三十日內(nèi)組織召開(kāi),；逾期仍不組織召開(kāi)或者無(wú)法召開(kāi)的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo),、監(jiān)督居（村）民委員會(huì)組織召開(kāi),。

第二十四條召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，應(yīng)當(dāng)將會(huì)議時(shí)間、表決事項(xiàng),、投票權(quán)數(shù)計(jì)算規(guī)則和法律后果（含業(yè)主未參與表決情形）等于會(huì)議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主,。

住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、居（村）民委員會(huì),。

第二十五條業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論決定下列事項(xiàng):

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法,、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

（二）選舉,、罷免或者更換業(yè)主委員會(huì)委員,；

（三）確定物業(yè)管理區(qū)域的調(diào)整；

（四）確定物業(yè)管理方式,，選聘,、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案,；

（六）籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金；

（七）改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施,；

（八）改變共有部分的用途；

（九）制定共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理辦法,；

（十）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)方式和所得收益的管理,、分配,、使用；

（十一）業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集,、管理、使用,，以及業(yè)主委員會(huì)委員津貼的來(lái)源、支付標(biāo)準(zhǔn),；

（十二）改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)作出的不適當(dāng)決定,；

（十三）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng),。

第二十六條業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加,。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,，可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論,、書(shū)面征求意見(jiàn)的形式,，也可以采用信息化方式。專有部分面積,、業(yè)主人數(shù)以及表決效力的認(rèn)定,，依照《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。未參與表決的業(yè)主,，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票,，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

市人民政府應(yīng)當(dāng)逐步推進(jìn)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)的建設(shè),。

第二十七條業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書(shū)面記錄并存檔,。

業(yè)主大會(huì)的決定、決議應(yīng)當(dāng)報(bào)送街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于十五日的公告,。

第二十八條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法選舉產(chǎn)生，具體人數(shù),、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定,，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任,。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)當(dāng)奉公守法,、品行良好、熱心公益,、責(zé)任心強(qiáng),、有一定組織能力。候選人的選舉材料應(yīng)當(dāng)載明候選人是否受過(guò)刑事處罰,，是否有不良信用記錄,，是否有違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的情況等信息,，并向業(yè)主公開(kāi),。

街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員候選人的任職條件和提名進(jìn)行審查。

第二十九條區(qū)（市）縣物業(yè)主管部門(mén),、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員,、候補(bǔ)委員進(jìn)行物業(yè)管理法律法規(guī)、業(yè)務(wù)知識(shí)及職業(yè)道德等崗前培訓(xùn)和定期培訓(xùn),，提高相關(guān)人員的物業(yè)管理水平,。

第三十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)依法到街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到備案資料后十日內(nèi)出具備案回執(zhí),，并在出具回執(zhí)之日起二十日內(nèi)將備案資料抄送區(qū)（市）縣物業(yè)主管部門(mén)及所在地公安機(jī)關(guān),、居（村）民委員會(huì),。業(yè)主委員會(huì)可以依法刻制業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章，并到金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)開(kāi)立帳戶,。

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)備案內(nèi)容發(fā)生變更的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T(mén)。

第三十一條業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議,；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,；

（四）及時(shí)了解業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施,；

（六）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛,；

（七）督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用,；

（八）組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（九）整理,、保存物業(yè)相關(guān)圖紙,、檔案以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄等資料,；

（十）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé),。

第三十二條業(yè)主委員會(huì)委員除不得有《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十七條第一款規(guī)定的行為外，還不得有下列行為：

（一）阻撓業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé),；

（二）轉(zhuǎn)移,、隱匿、篡改,、毀棄或者拒絕提供有關(guān)文件,、資料；

（三）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán),，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章,。

第三十三條召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有全體委員半數(shù)以上出席,。業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議,。

業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意，并自決定作出之日起三日內(nèi),，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告,。

第三十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證及相關(guān)會(huì)計(jì)資料。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi),、公共收益應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求分別建賬管理。

第三十五條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主負(fù)擔(dān),，可以從公共收益資金中支出,。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)放工作津貼,。經(jīng)費(fèi),、津貼的標(biāo)準(zhǔn)、籌集,、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定,，經(jīng)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約明確。

第三十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同,；

（四）住宅專項(xiàng)維修資金的籌集,、使用情況；

（五）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備每半年的使用和經(jīng)營(yíng)所得收支情況,；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)車(chē)位的處分情況；

（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的年度收支情況,；

（八）物業(yè)服務(wù)費(fèi)年度收繳情況,；

（九）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

業(yè)主有權(quán)查閱業(yè)主大會(huì)會(huì)議,、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議資料,、記錄，有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問(wèn),，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以解釋,、答復(fù)。業(yè)主要求出具書(shū)面答復(fù)意見(jiàn)的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)出具,。

未按規(guī)定進(jìn)行公布的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期公布,，并通告全體業(yè)主,。

第三十七條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全印章使用監(jiān)督管理制度,。

擅自使用業(yè)主大會(huì)印章,、業(yè)主委員會(huì)印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正,，并通告全體業(yè)主,。

第三十八條業(yè)主委員會(huì)委員資格的終止，依照《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

業(yè)主委員會(huì)委員任期內(nèi)資格終止的,，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)移交其保管的檔案資料、印章以及業(yè)主共有的工作經(jīng)費(fèi),、公共收益及其他財(cái)物,。

第三十九條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,，并在其指導(dǎo),、監(jiān)督下組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向新一屆業(yè)主委員會(huì)依法移交其保管的檔案資料,、印章及業(yè)主共有的工作經(jīng)費(fèi),、公共收益及其他財(cái)物。

第四十條出現(xiàn)下列情形之一,，需要組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域所在的居（村）民委員會(huì)臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：

（一）具備成立業(yè)主大會(huì)條件,，經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后未成立的,；

（二）業(yè)主委員會(huì)委員不足半數(shù)，無(wú)法組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,；

（三）原業(yè)主委員會(huì)任期屆滿,，新一屆業(yè)主委員會(huì)尚未選舉產(chǎn)生的；

（四）業(yè)主委員會(huì)未按照本條例第二十三條規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,。

第四章物業(yè)服務(wù)與物業(yè)使用維護(hù)

第四十一條業(yè)主大會(huì)成立后,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定選擇物業(yè)管理方式。提倡通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)方式,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整機(jī)制、共用設(shè)施設(shè)備維修范圍和責(zé)任,、雙方權(quán)利義務(wù),、合同期限、合同解除條件,、違約責(zé)任等內(nèi)容,。

前期物業(yè)服務(wù)合同履行期限未滿,、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止,。

第四十二條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：

（一）根據(jù)法律,、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境,、秩序進(jìn)行管理,；

（二）依照國(guó)家、省,、市有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取服務(wù)費(fèi)用；

（三）勸阻,、制止損害物業(yè)以及違反法律,、法規(guī)和管理規(guī)約的其他行為；

（四）可以將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人,；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利,。

第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù),；

（二）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng),；

（三）依照本條例規(guī)定向業(yè)主,、物業(yè)使用人公示相關(guān)信息；

（四）接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督,，定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議,，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)；

（五）依照本條例規(guī)定向有關(guān)機(jī)關(guān)和部門(mén)報(bào)告物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為,，并協(xié)助配合查處活動(dòng),；

（六）依法履行受委托管理的電梯、消防設(shè)施的安全管理職責(zé),；

（七）協(xié)助有關(guān)部門(mén)開(kāi)展社區(qū)文化和精神文明建設(shè)活動(dòng),；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù),。

第四十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法由市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市物業(yè)主管部門(mén)依法制定。

第四十五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的,，市人民政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同市物業(yè)主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，定期向社會(huì)公布。

第四十六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的,，應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公開(kāi)以及質(zhì)價(jià)相符的原則,，由建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及其信用評(píng)價(jià)情況,，根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和水平,、人力成本、物價(jià)成本等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定,。

第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在物業(yè)服務(wù)合同履行期限內(nèi)擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢公示擬調(diào)價(jià)方案,、擬調(diào)價(jià)理由,、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主書(shū)面同意后,，與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)簽訂補(bǔ)充協(xié)議,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍,、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕,。

第四十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交等方式督促其交納,；拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟,。拒不履行仲裁裁決和生效判決的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。同時(shí),，可以申請(qǐng)人民法院將其納入失信被執(zhí)行人名單,，對(duì)其進(jìn)行信用懲戒。

第四十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行長(zhǎng)期公示,。內(nèi)容發(fā)生變化的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)更新：

（一）物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)資料；

（二）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況,、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴電話,；

（四）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)方式等,；

（五）電梯、消防,、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況和日常維修保養(yǎng)單位的名稱,、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等,；

（六）實(shí)行酬金制的,，物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)費(fèi)用年度收支情況；

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得每半年收支情況,；

（八）房屋裝飾裝修及使用過(guò)程中的安全事項(xiàng),；

（九）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的,，可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出和交接,，依照《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自承接物業(yè)后三十日內(nèi),，持物業(yè)服務(wù)合同,、管理規(guī)約、物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,、查驗(yàn)記錄,、交接記錄以及交接資料清單等到區(qū)（市）縣物業(yè)主管部門(mén)辦理備案。

第五十一條利用共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的,，其經(jīng)營(yíng)所得為公共收益，歸全體業(yè)主共有,。

共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)主體，業(yè)主大會(huì)成立前,，由前期物業(yè)服務(wù)合同約定,；業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)確定,。

公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)分類(lèi)列賬,，獨(dú)立核算，每半年公布一次經(jīng)營(yíng)所得收支情況,，并接受業(yè)主監(jiān)督,。業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立公共收益賬戶。設(shè)立公共收益賬戶的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于公共收益賬戶設(shè)立十五日內(nèi)將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入公共收益賬戶,。

第五十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)停車(chē)位,、車(chē)庫(kù)，并將車(chē)位,、車(chē)庫(kù)的配置比例,、數(shù)量、位置及權(quán)屬在商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,。

第五十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)位,、車(chē)庫(kù)以及依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)的車(chē)位，其歸屬和使用依照《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路,、場(chǎng)地劃定車(chē)位停放車(chē)輛的，應(yīng)當(dāng)征求專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,。建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得銷(xiāo)售或者變相銷(xiāo)售,。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放車(chē)輛等行為,，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)規(guī)定或者管理規(guī)約,，不得占用消防通道或者影響其他車(chē)輛及行人正常通行。

第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu),；

（二）擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房或者擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途,；

（三）擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物,；

（四）堆放易燃,、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品,，排放有毒,、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（五）使用地鎖,、石墩,、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車(chē)泊位停放車(chē)輛,；

（六）占用,、堵塞、封閉疏散通道,、安全出口,、消防通道、消防登高面,；

（七）侵占,、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,；

（八）侵占,、損壞公共綠地或者綠化設(shè)施,；

（九）違反規(guī)定在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫(xiě),、刻畫(huà)或者懸掛,、張貼宣傳品；

（十）違反規(guī)定種植果樹(shù),、蔬菜,；

（十一）高空拋物，違反規(guī)定傾倒垃圾,、污水和雜物,，焚燒垃圾；

（十二）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn),、占道經(jīng)營(yíng),；

（十三）違反規(guī)定飼養(yǎng)犬、雞等寵物和家畜家禽,；

（十四）法律,、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

發(fā)現(xiàn)前款所列行為的,，業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)進(jìn)行勸阻并通知業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止,。對(duì)違反法律,、法規(guī)的行為制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告,，至遲不得超過(guò)二十四小時(shí),。

第五十六條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約,、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人,，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算和交納作出明確約定并告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)情況,。

承租人使用物業(yè)影響其他業(yè)主正常生活的,，出租物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止。

第五十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水,、供電,、供氣、供熱,、通信,、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳供水、供電,、供氣,、通信、有線電視等費(fèi)用,，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,。

有關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、養(yǎng)護(hù),、維修和改造工程,，需要臨時(shí)占用、挖掘道路,、場(chǎng)地或者共用部位的,，應(yīng)當(dāng)在施工十五日前，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就施工時(shí)間,、施工范圍,、恢復(fù)方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)簽訂協(xié)議后,，方可施工,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)施工情況進(jìn)行監(jiān)督。

第五十八條建立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度,。住宅專項(xiàng)維修資金的管理,，應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一交存,、專戶存儲(chǔ),、業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管的原則，保障物業(yè)保修期屆滿后共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新、改造,。

住宅專項(xiàng)維修資金管理的具體辦法由市人民政府制定,。

第五十九條市及區(qū)（市）縣人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套老舊住宅區(qū)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施,，逐步推動(dòng)業(yè)主實(shí)現(xiàn)自治管理,。

老舊住宅區(qū)的范圍由市及區(qū)（市）縣人民政府確定并公布。

第五章  監(jiān)督管理

第六十條市及區(qū)（市）縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理工作綜合考核制度，定期對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查,，并納入年度工作目標(biāo)責(zé)任考核,。

第六十一條市及區(qū)（市）縣人民政府相關(guān)主管部門(mén)和機(jī)關(guān)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列工作：

（一）城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任的監(jiān)督檢查,；

（二）規(guī)劃主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)用房的規(guī)劃許可及核實(shí),；

（三）城市管理執(zhí)法部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)違法建設(shè)、毀壞綠地以及違反城鄉(xiāng)規(guī)劃,、市容,、環(huán)境衛(wèi)生管理等其他違法行為的查處；

（四）工商行政管理主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)損害消費(fèi)者權(quán)益,、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng),、違法經(jīng)營(yíng)、發(fā)布廣告等行為的監(jiān)督檢查,；

（五）價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)價(jià)格公示,、違規(guī)收費(fèi)的監(jiān)督檢查；

（六）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)治安,、技防,、保安服務(wù)等活動(dòng)的監(jiān)督檢查；

（七）消防主管部門(mén)負(fù)責(zé)占用,、堵塞,、封閉疏散通道、安全出口,、消防通道等行為的查處,；

（八）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督主管部門(mén)負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備安全和計(jì)量器具的監(jiān)督管理；

（九）環(huán)境保護(hù)主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中違反法律法規(guī)規(guī)定排放廢水,、廢氣,、廢物、噪聲等環(huán)境污染行為的監(jiān)督檢查,；

（十）人民防空主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)人民防空工程維護(hù)管理的監(jiān)督檢查。

第六十二條市及區(qū)（市）縣物業(yè)主管部門(mén)以及本條例第六十一條所列部門(mén)和機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度,，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴方式和電話,。收到投訴的，應(yīng)當(dāng)自收到之日起七日內(nèi)將調(diào)查受理情況答復(fù)投訴人,。

第六十三條市物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用管理制度,，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理并開(kāi)展信用評(píng)價(jià)，信用評(píng)價(jià)情況應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi),。評(píng)價(jià)結(jié)果可以作為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的重要參考。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用管理具體辦法,，由市物業(yè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定,。  

第六十四條物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理范圍,，監(jiān)督管理情況應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)的重要依據(jù)：

（一）物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)承接查驗(yàn)等備案情況,；

（二）信息公示情況,；

（三）履行物業(yè)服務(wù)合同情況；

（四）物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)記錄情況,；

（五）裝飾裝修管理和安全防范情況,；

（六）履行告知義務(wù)情況；

（七）處理報(bào)修,、投訴情況,；

（八）配合籌備業(yè)主大會(huì)、提供相關(guān)材料情況,；

（九）其他需要監(jiān)督檢查的事項(xiàng),。

第六十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案：

（一）在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息騙取中標(biāo)的,；

（二）未依照本條例規(guī)定履行物業(yè)承接查驗(yàn)義務(wù)且未在規(guī)定期限內(nèi)改正的,；

（三）擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（四）擅自將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,、停車(chē)服務(wù)費(fèi)用,、公共事業(yè)收費(fèi)等捆綁收費(fèi)的；

（五）擅自處分屬于業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)收益的,；

（六）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房,、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的；

（七）擅自管理應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共同管理的事項(xiàng)的,；

（八）擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地,，損害業(yè)主共同利益的,；

（九）以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不配合管理為由中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水,、供電,、供氣、供熱的,；

（十）限制業(yè)主自主選擇電信運(yùn)營(yíng),、裝飾裝修以及其他服務(wù)經(jīng)營(yíng)者的；

（十一）泄露,、出賣(mài)業(yè)主個(gè)人信息的,；

（十二）干擾和阻撓業(yè)主自治的；

（十三）阻礙業(yè)主進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的；

（十四）提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量明顯不符合合同約定的,；

（十五）發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為未予勸阻,、制止并及時(shí)報(bào)告的；

（十六）未依照本條例規(guī)定公示相關(guān)信息或者公示內(nèi)容失實(shí)的,；

（十七）騙取,、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金的；

（十八）物業(yè)服務(wù)合同終止后拒不退出物業(yè)管理區(qū)域,，或者退出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)和移交資料的,；

（十九）法律法規(guī)規(guī)定的侵害業(yè)主權(quán)益的其他情形。

物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有騙取,、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金等嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益行為的,，錄入其所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案。

第六十六條街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理協(xié)調(diào)會(huì)議制度,。協(xié)調(diào)會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，區(qū)（市）縣物業(yè)主管部門(mén),、公安派出所,、城市管理執(zhí)法部門(mén)、居（村）民委員會(huì),、建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位以及業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表參加,。物業(yè)管理協(xié)調(diào)會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：

（一）前期物業(yè)管理階段的突出問(wèn)題,；

（二）業(yè)主委員會(huì)不依法或者因故無(wú)法正常履行職責(zé)的問(wèn)題；

（三）業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的突出問(wèn)題,；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題,；

（五）物業(yè)管理過(guò)程中需要協(xié)調(diào)解決的其他突出問(wèn)題。

第六十七條街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)域?qū)I(yè)人員,，充實(shí)人民調(diào)解委員會(huì)，專門(mén)調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛,。

建立健全物業(yè)糾紛行政調(diào)解與人民調(diào)解,、司法調(diào)解的銜接機(jī)制。

第六章法律責(zé)任

第六十八條業(yè)主委員會(huì)作出的決定,，違反法律,、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定,，給業(yè)主,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)民事責(zé)任；嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴(yán)重影響公共秩序的,，依法追究相關(guān)責(zé)任,。

第六十九條違反本條例第十二條規(guī)定，建設(shè)單位未通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘住宅前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),，或者未經(jīng)批準(zhǔn),，擅自采用協(xié)議方式選聘住宅前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區(qū)（市）縣物業(yè)管理執(zhí)法部門(mén)責(zé)令限期改正,，給予警告,，可以并處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第七十條違反本條例第十四條規(guī)定,，建設(shè)單位未向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交國(guó)家規(guī)定的相關(guān)資料的,，由區(qū)（市）縣物業(yè)管理執(zhí)法部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交相關(guān)資料的,，對(duì)建設(shè)單位予以通報(bào),，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第七十一條違反本條例第十九條第二款規(guī)定,，未報(bào)送房屋等建筑物面積清冊(cè),、建筑規(guī)劃總平面圖、業(yè)主名冊(cè)等籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的必要資料的,，由區(qū)（市）縣物業(yè)管理執(zhí)法部門(mén)責(zé)令限期改正,；逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款,。

第七十二條違反本條例第五十五條規(guī)定的,，由物業(yè)管理執(zhí)法部門(mén)按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）違反第一款第五項(xiàng)規(guī)定，使用地鎖,、石墩,、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車(chē)泊位停放車(chē)輛的,，責(zé)令限期改正,；逾期不改正的，對(duì)個(gè)人處三千元以上一萬(wàn)元以下罰款,，對(duì)單位處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款,；

（二）違反第一款第十項(xiàng)規(guī)定，種植果樹(shù),、蔬菜的,，責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀,；逾期不恢復(fù)原狀的,，對(duì)個(gè)人處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款,，對(duì)單位處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第七十三條違反本條例規(guī)定,，物業(yè)主管部門(mén),、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)行政主管部門(mén)及其工作人員有玩忽職守、徇私舞弊,、濫用職權(quán)的行為的,，由其主管機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分。

第七十四條違反本條例規(guī)定的其他行為,，法律,、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定,。

第七章附則

第七十五條本條例自2019年6月1日起施行,。