哈爾濱市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會公告
第7號
《哈爾濱市物業(yè)管理條例》業(yè)經(jīng)哈爾濱市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議于2012年5月31日通過,，黑龍江省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十四次會議于2012年8月24日批準,，現(xiàn)予公布，自2012年11月1日起施行,。
哈爾濱市人民代表大會常務(wù)委員會
2012年9月10日
哈爾濱市物業(yè)管理條例
（2012年5月31日哈爾濱市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議通過,，
2012年8月24日黑龍江省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十四次會議批準）
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè),、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的合法權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律,、法規(guī)的規(guī)定,，結(jié)合本市實際，制定本條例,。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理,、使用及其監(jiān)督管理，適用本條例,。
第三條本條例所稱物業(yè)管理,，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)管理和業(yè)主自行管理,。
本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理,，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定標準,，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護,、管理,，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
本條例所稱社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)管理,，是指由社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)對未實行物業(yè)管理和自行管理的老舊住宅,，按照政府確定的服務(wù)標準和收費標準，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,，為業(yè)主提供相應物業(yè)服務(wù)的活動,。
本條例所稱業(yè)主自行管理，是指以業(yè)主共同商定的服務(wù)形式,，為業(yè)主提供相應物業(yè)服務(wù)的活動,。
第四條市住房保障和房產(chǎn)管理部門（以下稱市物業(yè)行政主管部門）負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。
區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門負責所轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。
市,、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門的職責分工由市人民政府確定,。
城鄉(xiāng)建設(shè),、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理,、城市管理行政執(zhí)法,、環(huán)境保護、價格,、公安,、工商、食品藥品監(jiān)督,、財政,、民政、衛(wèi)生,、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督,、水務(wù)、廣播電視等有關(guān)行政管理部門,，按照各自職責做好物業(yè)管理相關(guān)工作,。
第五條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法制定和組織實施自律性規(guī)范，維護會員合法權(quán)益,，促進行業(yè)建設(shè)和健康發(fā)展,。
市物業(yè)行政主管部門應當加強對物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的指導和監(jiān)督。
第二章業(yè)主,、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,。
進行房屋權(quán)屬登記的，房屋所有權(quán)證記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主,。
尚未進行房屋權(quán)屬登記的,，基于繼承、遺贈,、合法建造已經(jīng)實際占有該房屋的,，在物業(yè)管理活動中應當認定為業(yè)主；基于買賣等民事法律行為已經(jīng)實際占有該房屋的,，在物業(yè)管理活動中可以認定為業(yè)主,。
業(yè)主依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,，享有相應的權(quán)利,，履行相應的義務(wù),。
第七條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以以幢或者單元的全體業(yè)主組成業(yè)主小組,。業(yè)主小組可以推選業(yè)主小組代表,。
第八條符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議,，成立業(yè)主大會：
?。ㄒ唬┓课莩鍪鄄⒔桓妒褂玫慕ㄖ娣e達到百分之五十以上的；
?。ǘ┓课莩鍪鄄⒔桓妒褂玫奶讛?shù)達到百分之五十以上的；
?。ㄈ┦滋追课莩鍪鄄⒔桓妒褂脻M兩年且入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上的,。
建設(shè)單位對具備召開首次業(yè)主大會會議條件的，應當在三十日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府,，并提供有關(guān)資料。業(yè)主可以向所在地街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府,，提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對符合條件的,，應當組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組,。
第九條首次業(yè)主大會會議籌備組由七至十七人單數(shù)組成,，由業(yè)主代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府,、社區(qū)居民委員會和建設(shè)單位人員組成,，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十?；I備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指派人員擔任,，業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
籌備組組建后七日內(nèi),，街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌備組成員名單。
建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向籌備組提供業(yè)主名冊,、物業(yè)建筑面積,、共用部位、物業(yè)出售和交付使用情況等資料,。
第十條籌備組應當按照有關(guān)規(guī)定履行相關(guān)職責,，并在成立之日起三十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議,，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十一條業(yè)主委員會經(jīng)依法選舉產(chǎn)生后,，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開,。業(yè)主委員會應當在會議召開十五日前將會議時間、地點,、形式和內(nèi)容告知全體業(yè)主,，并通知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府,，接受其監(jiān)督和指導,。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當派員列席,。
業(yè)主委員會不按照規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議職責的,，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其限期召開,；逾期仍不召開的,，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議,。
第十二條業(yè)主大會會議可以采取現(xiàn)場會議的形式,，也可以采用書面、網(wǎng)絡(luò)等征求意見的形式召開,。
業(yè)主可以委托業(yè)主小組代表或者代理人參加業(yè)主大會會議,。業(yè)主小組代表參加業(yè)主大會會議時，應當事先書面征求所代表的業(yè)主意見,，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會上如實反映,。代理人參加業(yè)主大會會議時，應當出具業(yè)主書面授權(quán)委托書和本人身份證明,。
業(yè)主大會會議表決采取記名投票方式,。
第十三條業(yè)主大會可以制定和修改業(yè)主委員會工作規(guī)則，撤銷業(yè)主委員會的不當決定,。
第十四條業(yè)主大會依法作出的決定,，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出決定之日起三日內(nèi),，將決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
第十五條業(yè)主委員會一般由五名以上單數(shù)委員組成，候補委員人數(shù)按照委員人數(shù)的百分之四十設(shè)置,。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的項目,，新一期項目的業(yè)主入住后，應當增補業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會主任,、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生,。
業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期三至五年,。
第十六條本人,、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者機構(gòu)任職的，不得擔任業(yè)主委員會委員,、候補委員,。
第十七條業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時進行約定。
第十八條業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席,，業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議,。
業(yè)主委員會作出的決定，應當經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意,。業(yè)主委員會應當在作出決定之日起三日內(nèi),，將會議情況以及決定事項在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
業(yè)主委員會召開會議應當通知社區(qū)居民委員會,，社區(qū)居民委員會可以派員列席。
第十九條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,，經(jīng)業(yè)主大會決定后,，終止其委員資格：
（一）不履行委員職責,；
?。ǘI(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；
?。ㄈ┣趾I(yè)主共同利益,；
（四）不履行業(yè)主義務(wù),；
?。ㄎ澹├梦瘑T資格謀取私利；
?。┍灰婪ㄏ拗迫松碜杂刹荒苈男新氊?；
（七）不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的其他情形,。
業(yè)主委員會委員資格終止的,，由候補委員按照得票數(shù)多少依次遞補。
第二十條業(yè)主委員會任期屆滿六十日前,，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉,。未按期召開的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促限期召開,，逾期仍不召開的,，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉,。
業(yè)主委員會任期屆滿之日起五日內(nèi),，原業(yè)主委員會應當將財務(wù)收支情況向業(yè)主大會報告，并將有關(guān)資料,、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物,，移交給新一屆業(yè)主委員會。
第三章前期物業(yè)管理
第二十一條物業(yè)管理區(qū)域的劃分,，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎(chǔ),，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模,、社區(qū)建設(shè)等因素劃定,。
已經(jīng)建成交付使用、自然形成獨立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的,，不再按照本條前款規(guī)定重新劃分,。
第二十二條分期開發(fā)建設(shè)或者由兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的項目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共用的,，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域,。但建設(shè)項目內(nèi)已按規(guī)劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區(qū)域，配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用,，在明確配套設(shè)施設(shè)備管理,、維護責任的情況下，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域,。
第二十三條建設(shè)單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,，應當持建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計圖紙，向區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的書面申請,。
區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門應當自受理申請之日起十五日內(nèi),，在征求街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的意見后進行劃分，并告知建設(shè)單位,。
第二十四條建設(shè)單位應當按照建設(shè)項目地上總建筑面積千分之二的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房,，但建筑面積最低不少于一百平方米，最高一般不超過五百平方米,。業(yè)主委員會辦公用房按照物業(yè)管理用房總建筑面積百分之十的比例調(diào)劑,，但建筑面積最低不少于十五平方米。
物業(yè)管理用房應當為地面以上獨立成套房屋，具備供水,、排水,、供電、供氣,、供熱以及采光,、通風等使用功能。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會按照規(guī)定使用,，不得挪作他用。
第二十五條規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時,，應當對規(guī)劃圖紙中標注的物業(yè)管理用房的位置和面積進行審核,。
市物業(yè)行政主管部門在辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案時，應當對物業(yè)管理用房進行核查,。
在物業(yè)項目交付使用時,，區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門應當對物業(yè)管理用房配置情況進行現(xiàn)場核實,。
第二十六條建設(shè)單位在銷售住宅物業(yè)前,，應當通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺公開招標選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并到物業(yè)所在地的區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門備案,。投標人少于三個或者建筑面積不超過兩萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
市物業(yè)行政主管部門負責建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺,，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導和服務(wù)。
第二十七條建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,，應當與其簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同,。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當將前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件,。
第二十八條建設(shè)單位應當在新建物業(yè)交付使用前,，同物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗收手續(xù)，應當移交共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備明細,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應當重點對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備及其他有關(guān)事項進行查驗,，并做好登記存檔。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在首次業(yè)主大會上報告物業(yè)承接驗收等情況。
建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料的同時,，應當向市物業(yè)行政主管部門報送備份,。
第四章物業(yè)服務(wù)管理
第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動，應當具有法人資格,，取得資質(zhì)證書,，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承接物業(yè)項目。
非本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動的,，應當持營業(yè)執(zhí)照,、資質(zhì)證書等材料到市物業(yè)行政主管部門備案。
第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè),，實行項目經(jīng)理責任制,。
物業(yè)項目經(jīng)理、管理專業(yè)人員應當按照規(guī)定取得相應的職業(yè)資格證書,；專業(yè)技術(shù)人員應當按照規(guī)定取得相應的技術(shù)職稱證書,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立物業(yè)管理從業(yè)人員檔案，并報市物業(yè)行政主管部門備案,。
第三十一條業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，應當通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺公開招標。但業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外,。
第三十二條業(yè)主委員會應當擬定選聘方案,。選聘方案應當包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理實績要求,、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標準,、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。
選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后,，業(yè)主委員會應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起二十日內(nèi)，持物業(yè)服務(wù)合同到物業(yè)所在地的區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門備案,。
第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應當遵守下列規(guī)定：
?。ㄒ唬┳袷赜嘘P(guān)法律,、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定；
?。ǘ?/span>符合國家,、省、市規(guī)定的技術(shù)標準和操作規(guī)范,；
?。ㄈ┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定,，提供相應的服務(wù)；
?。ㄋ模┫驑I(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備使用的方法、要求及注意事項,；
?。ㄎ澹┫驑I(yè)主大會進行報告，聽取業(yè)主的意見和建議,，改進和完善服務(wù),。
第三十五條物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應的原則,。
普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價,；別墅等高檔住宅以及寫字樓、酒店,、商場等其他非住宅的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價,。
物業(yè)配套使用的電梯費和室內(nèi)停車場（位）的綜合服務(wù)費實行政府指導價。
實行政府指導價的,，由市價格行政主管部門會同市物業(yè)行政主管部門制定基準價和浮動幅度,，定期向社會公布，并根據(jù)社會平均物價指數(shù)變動情況適時進行調(diào)整,。具體收費標準,，由當事人根據(jù)政府指導價在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后,，物業(yè)服務(wù)收費標準調(diào)整的,，應當經(jīng)過業(yè)主大會決定。
實行市場調(diào)節(jié)價的,，具體收費標準由當事人自主協(xié)商后,，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第三十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，供水、排水,、供電,、供氣、供熱,、通信,、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的,，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,。
第三十七條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日,，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿,，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的,，由街道辦事處,、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，物業(yè)服務(wù)合同自動順延至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止,。
第三十八條物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會決定依法提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，按照合同約定的內(nèi)容執(zhí)行,。合同未約定或約定不明確的,，解除合同的一方應當提前六十日將解除原因等情況書面告知對方。并向物業(yè)所在地的區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門以及街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告十五日,。
第三十九條原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同終止時,，與業(yè)主委員會辦理退出交接手續(xù)，并移交下列資料和財物：
?。ㄒ唬╊A收的物業(yè)服務(wù)費用,；
（二）全部物業(yè)檔案資料,；
?。ㄈ┪飿I(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備用房,；
?。ㄋ模┢渌麑儆跇I(yè)主共有的財物。
業(yè)主委員會應當與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù),，同時移交本條第一款所列的資料,、財物。
第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止服務(wù)的,，三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項目,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人在三年內(nèi)不得從事物業(yè)管理活動。
第四十一條未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和自行管理的老舊住宅,，應當實行社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)管理,。
社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)社區(qū)設(shè)置,、物業(yè)規(guī)模等情況組建,，報經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準后成立,。
市、區(qū)人民政府對社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)給予適當補貼,。
第四十二條社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應當提供環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔,、綠化養(yǎng)護、房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常綜合維修等基礎(chǔ)性服務(wù),。
第四十三條社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的服務(wù)收費標準由市價格行政主管部門會同市物業(yè)行政主管部門確定,，并定期向社會公布。
第四十四條經(jīng)業(yè)主大會決定,，或者經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,，業(yè)主可以自行管理，并接受市,、區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門的指導和監(jiān)督。
自行管理的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)方式,、服務(wù)費用、收費方式,、服務(wù)標準等具體事項由業(yè)主共同協(xié)商確定,。
自行管理不得違反有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,，損害社會公共利益,，侵害業(yè)主的合法權(quán)益。
第四十五條業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理的,，社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應當終止服務(wù),，并按照規(guī)定辦理相關(guān)交接手續(xù)。
第四十六條未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,，或者業(yè)主委員會發(fā)生半數(shù)以上委員資格終止,、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時,，由社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責,，對有關(guān)共有和共同管理事項組織召開業(yè)主大會會議討論決定。
第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應當在管理區(qū)域?qū)⒎?wù)內(nèi)容,、服務(wù)標準以及收費項目,、收費標準等有關(guān)情況進行公示。
第五章物業(yè)的使用和維護
第四十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
?。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等違反房屋安全管理規(guī)定的,；
?。ǘ┥米哉加?、損壞或者移動物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的,；
?。ㄈ┻`法搭建建筑物、構(gòu)筑物,，損壞或者擅自改變房屋外觀等違反規(guī)劃管理規(guī)定的,；
（四）占用消防通道,、損壞消防設(shè)施設(shè)備等違反消防管理規(guī)定的,；
（五）隨意堆放,、傾倒,、拋撒垃圾、雜物,，擅自占用,、損毀綠地、花草樹木,，擅自在建筑物,、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施上涂寫、刻畫,、懸掛,、張貼，違法搭建外掛式保溫陽臺,，違法搭建鴿舍等設(shè)施,，飼養(yǎng)家禽、家畜等違反城鄉(xiāng)容貌和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的,；
?。┓胖靡兹肌⒁妆?、劇毒,、放射性物品，排放有毒,、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定標準的噪聲,，飼養(yǎng)烈性犬、大型犬等違反治安管理規(guī)定的,；
?。ㄆ撸┊a(chǎn)生噪聲、振動,、煙塵,、惡臭氣體等違反環(huán)境保護管理規(guī)定的,；
（八）擅自設(shè)置攤點,、開辦公司等違反工商管理規(guī)定的,；
（九）法律,、法規(guī),、規(guī)章禁止的其他行為。
業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的上述行為,，應當予以勸阻、制止,，并及時向有關(guān)行政管理部門報告,。
第四十九條業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃設(shè)計用途使用物業(yè),，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì),。
業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后,，由市物業(yè)行政主管部門會同城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護,、公安消防等有關(guān)行政管理部門依法辦理批準手續(xù),。
第五十條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守有關(guān)法律,、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,。
業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋時,，應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)申報登記,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應當告知允許施工的時間、禁止行為,、廢棄物的清運和處置等事項,。
第五十一條在確保消防通道和道路暢通的情況下，占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用道路,、場地停放機動車輛的,，應當由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對停放車輛收取道路,、場地占用費和服務(wù)管理費的,，參照價格行政主管部門規(guī)定的停車場收費指導價執(zhí)行。道路、場地占用費應當主要用于補充專項維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定使用,。
對停放車輛有保管等專項服務(wù)要求的，由車主或者車輛使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)另行簽訂保管合同,。
第五十二條擁有兩個以上房屋所有權(quán)人的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè),，應當按照有關(guān)規(guī)定交存專項維修資金,。
專項維修資金管理實行統(tǒng)一交存、專戶存儲,、按幢立賬,、按戶核算、?？顚Ｓ?、所有人決策、政府監(jiān)督的原則,。
利用專項維修資金增值收益部分建立應急維修資金,。在物業(yè)使用中發(fā)生影響業(yè)主正常生活和危及安全的重大突發(fā)事件需要應急維修時，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準,，可以先行啟用應急維修資金進行維修,，待維修工程結(jié)束后，所發(fā)生費用由相關(guān)受益人共同分攤,。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時,，買賣雙方應當同時辦理專項維修資金轉(zhuǎn)移變更手續(xù)。未交存專項維修資金或者賬戶余額不足的,，應當按照規(guī)定予以補足,。
第五十三條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)負責組織維修,，費用從物業(yè)服務(wù)費用列支；對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備除日常維修養(yǎng)護之外的維修,、更新和改造，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)負責組織維修,，費用從專項維修資金列支,。
業(yè)主專有部分、自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任和費用,，由業(yè)主自行承擔,。
物業(yè)保修期內(nèi)，發(fā)生工程建設(shè)質(zhì)量問題的，由開發(fā)建設(shè)單位按照規(guī)定承擔維修責任,。
共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的范圍按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五十四條供水,、排水,、供電、供氣,、供熱,、通訊、有線電視及物業(yè)管理相關(guān)責任單位,，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護責任。
本條前款規(guī)定的單位因維修,、養(yǎng)護等需要,，臨時占用、挖掘道路,、場地的,，應當通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)和業(yè)主委員會,，并及時恢復原狀,。
第五十五條設(shè)置于房屋內(nèi)部的共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞或者妨礙正常使用時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者有關(guān)管理單位進行維修,。
對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及供水,、排水,、供電、供氣,、供熱,、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備實施維修養(yǎng)護時,，有關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應當給予配合,。
第六章監(jiān)督管理
第五十六條市、區(qū),、縣（市）有關(guān)行政主管部門應當按照下列規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)事項進行監(jiān)督檢查：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)行政主管部門對物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)管理招投標,、物業(yè)合同備案,、專項維修資金使用,、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格,、業(yè)主大會成立和決定,、業(yè)主委員會履行職責等情況進行監(jiān)督；
?。ǘ┏青l(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對物業(yè)管理用房的規(guī)劃配置等情況進行監(jiān)督,；
（三）城市管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的容貌,、環(huán)境衛(wèi)生,、綠化等情況進行監(jiān)督；
?。ㄋ模┏鞘泄芾硇姓?zhí)法部門對擅自拆改、擅自占用共用部位,、私搭濫建,、亂設(shè)攤點、損壞綠地,、亂貼亂畫,、室外經(jīng)營活動噪聲擾民等情況進行監(jiān)督；
?。ㄎ澹┏青l(xiāng)建設(shè)行政主管部門對建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量保修責任等情況進行監(jiān)督,；
（六）價格行政主管部門對物業(yè)服務(wù)收費,、價格公示等情況進行監(jiān)督,；
（七）公安行政主管部門對治安,、消防,、養(yǎng)犬、車輛停放,、室內(nèi)居民噪聲等情況進行監(jiān)督,；
（八）環(huán)境保護行政主管部門對煙塵污染,、經(jīng)營活動噪聲擾民等情況進行監(jiān)督,；
（九）水務(wù)行政主管部門對供排水等情況進行監(jiān)督,；
?。ㄊ┕ど绦姓鞴懿块T對無照經(jīng)營等情況進行監(jiān)督；
?。ㄊ唬┵|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門對電梯,、鍋爐等安全運行情況進行監(jiān)督；
（十二）衛(wèi)生行政主管部門對生活飲用水質(zhì)量等情況進行監(jiān)督,。
其他有關(guān)行政管理部門按照職責對相關(guān)情況進行監(jiān)督,。
第五十七條街道辦事處負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等工作的組織、指導,，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責,，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛,。
社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作,。
第五十八條有關(guān)行政管理部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報后，應當依法及時予以制止或者處理,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應當對有關(guān)行政管理部門的調(diào)查予以配合,。
第五十九條建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息動態(tài)發(fā)布制度。市物業(yè)行政主管部門應當會同相關(guān)行政管理部門,，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級,、從業(yè)人員、承接項目及其履行責任和義務(wù)等情況及時向社會公布,。
第六十條實行物業(yè)服務(wù)信用保證金制度,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項目時，應當按照有關(guān)規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門繳存物業(yè)服務(wù)信用保證金,。信用保證金實行企業(yè)繳存、政府監(jiān)管,、專戶存儲的原則,，專項用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出的臨時接管以及影響居民正常生活的重大突發(fā)事件應急處置等情況。
物業(yè)服務(wù)信用保證金管理辦法由市人民政府另行制定,。
第六十一條物業(yè)管理活動出現(xiàn)糾紛時,，當事人可以申請調(diào)解、仲裁或者依法向人民法院起訴,。
當事人申請調(diào)解的,，由街道辦事處組織相關(guān)單位或者個人協(xié)調(diào)解決；街道辦事處協(xié)調(diào)無法解決的,，由區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門協(xié)調(diào)解決；出現(xiàn)重大糾紛的,，由市物業(yè)行政主管部門協(xié)調(diào)解決,。
市、區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門應當實行物業(yè)管理糾紛調(diào)解聯(lián)席會議制度,，召集有關(guān)街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會,、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu),、業(yè)主代表等共同協(xié)商,，調(diào)解糾紛。調(diào)解過程中,，可以邀請人民法院有關(guān)人員參加,。
第七章法律責任
第六十二條物業(yè)行政主管部門和其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員應當依法履行職責，不得玩忽職守,、濫用職權(quán),、徇私舞弊。
違反本條前款規(guī)定的,，由監(jiān)察機關(guān)或者有權(quán)機關(guān)對其主管領(lǐng)導和直接責任人給予行政處分,；違反行政問責規(guī)定的，由監(jiān)察機關(guān)或者本部門對其主管領(lǐng)導和直接責任人給予行政問責,。
第六十三條建設(shè)單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市,、區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門依據(jù)職責權(quán)限按照下列規(guī)定給予處罰：
（一）未按規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府,，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，責令限期改正,；逾期不改正的,，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。
?。ǘ┪窗凑找?guī)定配置物業(yè)管理用房的,，責令限期改正，給予警告,，沒收違法所得,，并處三十萬元以上五十萬元以下的罰款。
?。ㄈψ≌飿I(yè)未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準,，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責令限期改正,，給予警告,，可以并處三萬元以上十萬元以下的罰款,。
（四）與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時,，未將前期物業(yè)服務(wù)合同作為附件的,，責令限期改正；逾期不改正的,，處以一萬元以上三萬元以下的罰款,。
（五) 未按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房的,，責令限期改正,；逾期不改正的，處以三十萬元以上五十萬元以下的罰款,。
?。┪窗凑找?guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料或者未向市物業(yè)行政主管部門報送備份的，責令限期改正,；逾期不改正的,，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款,。
第六十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列行為之一的,，由市、區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門依據(jù)職責權(quán)限按照下列規(guī)定給予處罰：
?。ㄒ唬┪慈〉觅Y質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的，責令停止違法行為,，沒收違法所得,，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的,，予以警告，責令限期改正,，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款,。
（三）非本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動未備案的,，責令限期改正,，逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款,。
?。ㄋ模┢赣梦慈〉寐殬I(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，責令停止違法行為,，處以五萬元以上十萬元以下的罰款,。
?。ㄎ澹┪崔k理物業(yè)服務(wù)合同備案的，責令限期改正,，逾期仍不改正的,，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。
?。┪窗凑找?guī)定繳存物業(yè)服務(wù)信用保證金的,，責令限期繳存，逾期仍不繳存的,，處以應繳存額百分之二十的罰款,。
（七）不按照規(guī)定辦理退出交接手續(xù),，移交有關(guān)資料,、財物的，責令限期改正,；逾期仍不移交的,，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款,。
第六十五條違反本條例規(guī)定,，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門責令限期改正,，給予警告，并處五萬元以上十萬元以下的罰款,；有收益的,，所得收益歸全體業(yè)主所有,，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護,，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用,。
第六十六條違反本條例規(guī)定，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,，由區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門責令限期改正，并處一萬元以上五萬元以下的罰款,。
第六十七條單位和個人違反其他規(guī)定的,，由有關(guān)行政管理部門根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī),、規(guī)章的規(guī)定予以處罰,。
第八章附則
第六十八條市物業(yè)行政主管部門應當制定管理規(guī)約,、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,、物業(yè)服務(wù)合同等文件的示范文本,，供物業(yè)管理活動中參照使用。
第六十九條本條例自二〇一二年十一月一日起施行,。市人大常委會二〇〇四年七月十三日公布的《哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定》同時廢止,。
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