沈陽市物業(yè)管理?xiàng)l例 |
(2010年8月31日沈陽市第十四屆人民代表大會 常務(wù)委員會第二十三次會議通過,； 2010年9月29日遼寧省第十一屆人民代表大會 常務(wù)委員會第十九次會議批準(zhǔn) 2018年10月25日沈陽市第十六屆人民代表大會 常務(wù)委員會第六次會議修訂,； 2018年11月28日遼寧省第十三屆人民代表大會 常務(wù)委員會第七次會議批準(zhǔn))
第一章總則 第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,，營造良好的生活和工作環(huán)境,，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律,、法規(guī),，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例,。 第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動,。 第三條市和區(qū),、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理服務(wù)綜合協(xié)調(diào)機(jī)制和目標(biāo)責(zé)任制，督促有關(guān)部門依法履行監(jiān)督管理職責(zé),，研究解決物業(yè)管理工作中的重大問題,，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)發(fā)展與和諧社區(qū)建設(shè)。 第四條市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。 區(qū),、縣（市）房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 公安,、民政,、財(cái)政、規(guī)劃和國土,、環(huán)保,、建設(shè)、城管,、城市管理行政執(zhí)法,、水利、質(zhì)監(jiān),、人防,、工商,、價(jià)格等有關(guān)主管部門,，按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作,。 第五條街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)履行下列物業(yè)管理職責(zé)： （一）組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組,； ?。ǘ┲笇?dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉,； ?。ㄈ┲笇?dǎo)、支持和監(jiān)督業(yè)主大會,、業(yè)主委員會開展日常工作,； （四）協(xié)調(diào)和指導(dǎo)舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作,； ?。ㄎ澹﹨f(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)解業(yè)主,、業(yè)主委員會,、物業(yè)使用人,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動中的糾紛,； ?。┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他職責(zé),。 居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。 第六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理,，規(guī)范行業(yè)行為,，加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)，協(xié)調(diào)解決行業(yè)爭議,，推動行業(yè)健康有序發(fā)展,。 第二章前期物業(yè)管理 第七條本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主,、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。 第八條住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo),。 投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積不超過三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū),、縣（市）房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn),，可以采取協(xié)議方式選聘。 第九條建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事前期物業(yè)管理的,，應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的十日前,，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門辦理招標(biāo)備案,，并提供下列資料： ?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位工商營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書； ?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域劃分意見書,； （三）招標(biāo)文件,； ?。ㄋ模┡R時(shí)管理規(guī)約； ?。ㄎ澹┓?、法規(guī)規(guī)定的其他材料。 建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得違反相關(guān)法律法規(guī),、侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益,。 第十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限不得超過三年,。自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門備案,。 第十一條新建物業(yè)的供水,、供氣、供熱,、供電,、排水、通信,、有線電視,、消防、道路,、綠化,、物業(yè)管理用房、停車位等配套建筑及設(shè)施設(shè)備經(jīng)依法竣工綜合驗(yàn)收合格后,，建設(shè)單位方可向物業(yè)買受人辦理物業(yè)交付手續(xù),。 建設(shè)單位將未達(dá)到交付條件的新建物業(yè)交付給買受人的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,，并承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。 第十二條已按照規(guī)定交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān),；未交付的或者已竣工但尚未售出的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額承擔(dān),。建設(shè)單位與物業(yè)買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,，減免費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。 第十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)承接查驗(yàn)工作,，并于現(xiàn)場查驗(yàn)二十日前,，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖,，單體建筑,、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,，配套設(shè)施,、地下管網(wǎng)工程竣工驗(yàn)收資料； （二）設(shè)施設(shè)備安裝,、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料（含隨機(jī)資料）,； （三）供水,、供電,、供氣、供熱,、通信,、有線電視等準(zhǔn)許使用文件； ?。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,； （五）建設(shè)單位與專業(yè)經(jīng)營單位辦理的設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交資料,； ?。I(yè)主名冊； ?。ㄆ撸┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物,、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備的清單,； ?。ò耍┏薪硬轵?yàn)所必需的其他資料。 未能全部移交前款所列資料的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限,。 第十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接驗(yàn)收手續(xù)辦理完畢后三十日內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū),、縣（市）房產(chǎn)主管部門備案,。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后十五日內(nèi)將備案情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,。 第十五條建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)向房屋買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書,、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料,。 第十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的物業(yè)保修范圍和保修期限，承擔(dān)保修責(zé)任,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主專有部分和共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位,。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即通知施工單位到現(xiàn)場核查情況,，予以保修,。建設(shè)單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進(jìn)行保修的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位保修,。建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主可以向建設(shè)主管部門反映,，由建設(shè)主管部門依法監(jiān)管,。保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān),。電梯,、消防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全并有特定要求的設(shè)施設(shè)備,，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律,、法規(guī)規(guī)定，由共有人或者實(shí)際管理人履行管理義務(wù),，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)定期維修和養(yǎng)護(hù),，確保使用安全。 第三章業(yè)主,、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 第十七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中,，依法享有權(quán)利，履行義務(wù),。 業(yè)主可以依法成立業(yè)主大會,，選舉業(yè)主委員會。 只有一個(gè)業(yè)主的,，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會,、業(yè)主委員會職責(zé),。 第十八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定,，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),。業(yè)主不得以物業(yè)空置、未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi),。 第十九條符合下列條件之一的,，街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同區(qū),、縣（市）房產(chǎn)主管部門組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組、召開首次業(yè)主大會會議： ?。ㄒ唬┙桓兜膶Ｓ胁糠置娣e超過建筑物總面積百分之五十的,； （二）交付的房屋戶數(shù)達(dá)到總戶數(shù)百分之五十的； ?。ㄈ┳越桓妒孜粯I(yè)主之日起滿二年且已交付戶數(shù)比例達(dá)到百分之三十的,。 物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送物業(yè)管理區(qū)域劃分資料,、房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主名冊,、建筑規(guī)劃總平面圖,、交付使用公共設(shè)施設(shè)備的證明和物業(yè)服務(wù)用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。 第二十條首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表,、建設(shè)單位代表,、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居（村）民委員會代表組成,，人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七人以上十五人以下單數(shù),，其中業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦，并征求業(yè)主意見后確定,，所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一,。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任,?；I備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。 籌備組自業(yè)主大會成立后自行解散,。 第二十一條業(yè)主大會可以搭建實(shí)名制信息化投票平臺，充分利用信息化手段,，提高表決效率,。 第二十二條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員,、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,，并符合下列條件： （一）具有完全民事行為能力,； ?。ǘ┳袷貒矣嘘P(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則,，履行業(yè)主義務(wù)； ?。ㄈ┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金,； ?。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)，責(zé)任心強(qiáng),，公正廉潔,，具有一定的公信力、組織能力,、文化水平和良好的個(gè)人信用記錄,； （五）本人,、配偶及其親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位任職,； （六）具備與履行職責(zé)相適應(yīng)的工作時(shí)間,。 業(yè)主委員會由五至十一名委員單數(shù)組成,，每屆任期不超過五年，可以連選連任,。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議,，推選業(yè)主委員會主任、副主任,。 業(yè)主大會在選舉業(yè)主委員會委員的同時(shí),，可以選舉出業(yè)主委員會候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會會議,，不具有表決權(quán),。在個(gè)別業(yè)主委員會委員資格終止時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會決定,，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ),，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公示。 第二十三條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng),，履行下列職責(zé)： ?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況,； ?。ǘ﹫?zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
?。ㄈ┡c業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,； （四）及時(shí)了解業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； ?。ㄎ澹┍O(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施,； ?。┒酱贅I(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及其他相關(guān)費(fèi)用,； ?。ㄆ撸┙M織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用； ?。ò耍┱{(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用,、維護(hù)和服務(wù)產(chǎn)生的糾紛； ?。ň牛I(yè)主大會賦予的其他職責(zé),。 第二十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的區(qū),、縣（市）房產(chǎn)主管部門辦理備案手續(xù)： ?。ㄒ唬I(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉決議； ?。ǘ┕芾硪?guī)約,； （三）業(yè)主大會議事規(guī)則,； ?。ㄋ模I(yè)主委員會主任、副主任以及其他成員名單,； ?。ㄎ澹I(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)。 符合備案條件的,，區(qū),、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到備案資料后十日內(nèi)予以備案并出具備案證明。 業(yè)主委員會任期內(nèi),，備案內(nèi)容發(fā)生變更的,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章,。 第二十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料： ?。ㄒ唬┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,； ?。ǘI(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定； ?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同,； （四）住宅專項(xiàng)維修資金的籌集,、使用情況,； ?。ㄎ澹┪飿I(yè)共有部分的使用和收益情況； ?。┱加脴I(yè)主共有的道路或者其他場地用于停車車位的處分情況,； （七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況,； ?。ò耍┢渌麘?yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。 前款第五項(xiàng),、第六項(xiàng)和第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)于每年三月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布,。 第二十六條業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議完成換屆選舉,，并報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。 業(yè)主委員會在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的,，物業(yè)所在地的街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的,，由街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉,。 第二十七條不具備成立業(yè)主大會條件的物業(yè)管理區(qū)域,，或者具備成立業(yè)主大會條件而未成立，且經(jīng)街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的物業(yè)管理區(qū)域可以由街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域所在地的居（村）民委員會臨時(shí)代行業(yè)主委員會職責(zé)，或者組織成立物業(yè)管理委員會臨時(shí)代行業(yè)主委員會職責(zé),。 第二十八條物業(yè)管理委員會由街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立，由業(yè)主,、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、公安派出所、居（村）民委員會,、建設(shè)單位派員組成,，人數(shù)為九人以上十三人以下單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于總?cè)藬?shù)的百分之五十,，由街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會的業(yè)主代表資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第二十二條的規(guī)定。 物業(yè)管理委員會成員應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,。 第二十九條居（村）民委員會,、物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會成立之日起停止履行職責(zé)，并在七日內(nèi)與業(yè)主大會辦理移交手續(xù),，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自辦理移交手續(xù)后解散,。 第三十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的,，區(qū),、縣（市）房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定,，并通告全體業(yè)主。 第三十一條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會履職之日起十日內(nèi),，將其保管的檔案資料,、印章及業(yè)主共有的其他財(cái)物予以移交。拒不移交的,，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者物業(yè)管理委員會督促其移交；必要時(shí),，由公安機(jī)關(guān)依法給予協(xié)助,。 業(yè)主委員會委員任期內(nèi)資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)移交其保管的前款規(guī)定的財(cái)物,。 第四章物業(yè)管理服務(wù),、使用與維護(hù) 第三十二條物業(yè)服務(wù)主要包括以下內(nèi)容： （一）提出物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修年度計(jì)劃,，經(jīng)業(yè)主大會通過后組織實(shí)施； ?。ǘ┚S修,、養(yǎng)護(hù)共用設(shè)施設(shè)備； ?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù),； （四）日常清掃保潔,，將裝修以及生活垃圾收集到指定的垃圾中轉(zhuǎn)站,； （五）綠地以及附屬設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理,； ?。┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共區(qū)域的病媒生物防治； ?。ㄆ撸┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動車輛停放以及交通秩序的維護(hù),； ?。ò耍┙⑼暾?zhǔn)確,、及時(shí)更新的業(yè)主和物業(yè)信息檔案,； （九）業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定的其他事項(xiàng),。 第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利： ?。ㄒ唬└鶕?jù)業(yè)主大會決定對物業(yè)實(shí)施管理； ?。ǘ┦杖∥飿I(yè)服務(wù)費(fèi),； （三）委托專營企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)物業(yè)服務(wù),； ?。ㄋ模┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。 第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)： ?。ㄒ唬┮婪ㄖ朴單飿I(yè)服務(wù)制度和物業(yè)服務(wù)方案； ?。ǘ┮勒瘴飿I(yè)服務(wù)合同提供服務(wù),； （三）提出物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修年度計(jì)劃,，提交業(yè)主大會討論，年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括維修項(xiàng)目,、費(fèi)用預(yù)算,、資金來源、列支范圍等,；
?。ㄋ模┟堪肽晗驑I(yè)主委員會報(bào)告工作，報(bào)送物業(yè)維修賬目,，接受業(yè)主,、業(yè)主委員會的監(jiān)督； ?。ㄎ澹┌凑諛I(yè)主,、業(yè)主委員會要求，列席業(yè)主大會,、業(yè)主委員會會議,，解答業(yè)主、業(yè)主委員會提出的咨詢，聽取意見和建議,，改進(jìn)和完善管理服務(wù),； （六）在物業(yè)服務(wù)合同終止后向業(yè)主委員會移交有關(guān)資料,、資產(chǎn),； （七）按照有關(guān)規(guī)定做好房屋裝飾裝修管理工作,； ?。ò耍﹦褡柽`反管理規(guī)約以及物業(yè)管理制度的行為； ?。ň牛﹨f(xié)助有關(guān)部門做好安全防范工作,； （十）法律,、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù),。 第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為： ?。ㄒ唬⒁粋€(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理項(xiàng)目一并委托給他人,； （二）違反物業(yè)服務(wù)合同約定,，減少服務(wù)內(nèi)容,，降低服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)； ?。ㄈ┥米愿淖兾飿I(yè)服務(wù)用房用途,； （四）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途,； ?。ㄎ澹┥米哉加谩⑼诰蛭飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路,、場地,，損害業(yè)主共同利益； ?。┥米岳梦飿I(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營； ?。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)合同終止時(shí),，不按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料； ?。ò耍┥米蕴岣呶飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),； （九）擅自處分屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)； ?。ㄊ┥米詫㈦娞菔褂?、汽車停放、辦理不動產(chǎn)登記等與物業(yè)服務(wù)費(fèi)相捆綁,； ?。ㄊ唬┓伞⒎ㄒ?guī)禁止的其他行為,。 第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起三十日內(nèi),，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門,，街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作,，并向業(yè)主委員會或者代行職責(zé)的居（村）民委員會或者物業(yè)管理委員會移交本條例第十三條規(guī)定的資料以及下列文件和資產(chǎn)： ?。ㄒ唬?shí)施前期物業(yè)管理期間有關(guān)物業(yè)改造、維修,、保養(yǎng)的技術(shù)資料,； （二）物業(yè)服務(wù)用房和屬于業(yè)主共用的場地,、設(shè)施設(shè)備,； （三）預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi),、場地占用費(fèi)和利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收益的結(jié)余； ?。ㄋ模┡c物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)的債權(quán)債務(wù)清單,； （五）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用的明細(xì)賬,； （六）應(yīng)當(dāng)移交的其他管理資料和資產(chǎn),。 第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi),。物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般包括物業(yè)服務(wù)人員費(fèi)用，物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)用,，綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，清潔衛(wèi)生費(fèi)用,，秩序維護(hù)費(fèi)用,，物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，辦公費(fèi)用,，管理費(fèi)用,，固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意支付的其他費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照房屋的建筑面積分?jǐn)偂?/span> 第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況和利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的收支情況,。業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù),。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會要求對利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合,。 第三十九條物業(yè)管理活動中發(fā)生糾紛的,，可以協(xié)商解決。無法協(xié)商解決的,，可以由物業(yè)所在地的街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣（市）有關(guān)主管部門進(jìn)行調(diào)解,。調(diào)解不成的,，當(dāng)事人可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。 第四十條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)實(shí)行信用信息管理制度,。市房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用實(shí)施考核,，統(tǒng)一管理。區(qū),、縣（市）房產(chǎn)主管部門對本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理信用信息進(jìn)行核實(shí)，并將核實(shí)結(jié)果及時(shí)上報(bào),。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)管理人經(jīng)查實(shí)存在失信行為的,，應(yīng)當(dāng)記入物業(yè)行業(yè)信用檔案。 第四十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為： ?。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y(jié)構(gòu),； （二）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途,； ?。ㄈ┣终肌p壞公共場地,，物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備； ?。ㄋ模p害或者違章使用電力,、燃?xì)庠O(shè)施,； （五）占用消防通道,，擠占消防設(shè)施,； （六）違反規(guī)定破壞,、改變建筑物外墻面的形狀,、顏色； ?。ㄆ撸┻`反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修,； （八）違章加建,、改建,、侵占、挖掘公共通道,、道路,、場地或者其他共有部分； （九）排放有毒,、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音,； （十）違反規(guī)定傾倒垃圾,、污水和拋擲雜物,； （十一）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽,、寵物,； （十二）違反規(guī)定從事妨礙其他業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動,； ?。ㄊ?shí)施危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動； ?。ㄊ模┐娣挪环习踩珮?biāo)準(zhǔn)的易燃,、易爆、劇毒,、放射性等危險(xiǎn)性物品,； （十五）在建筑物,、構(gòu)筑物上違章搭建,、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛,、張貼宣傳品,； ?。ㄊ┰诠┧⒐?、供熱設(shè)施的地面及地下修建構(gòu)筑物,、挖坑、掘土,、打樁,、爆破作業(yè)、堆放垃圾雜物等,； ?。ㄊ撸┥米源蚓阶蚤_采地下水,； ?。ㄊ耍┓伞⒎ㄒ?guī)禁止的其他行為,。 發(fā)生上述行為時(shí),，業(yè)主有權(quán)投訴舉報(bào)；物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻,、制止、督促改正,；拒不改正的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告。有關(guān)主管部門接到報(bào)告后,，應(yīng)當(dāng)對違法行為依法進(jìn)行處理,。 第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)確需占用業(yè)主共有道路、場地停放機(jī)動車輛的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意,，由業(yè)主大會決定是否收取占用費(fèi)以及占用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等。 業(yè)主大會決定收取機(jī)動車輛場地占用費(fèi)的,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，單獨(dú)計(jì)賬,，獨(dú)立核算,，定期公布賬目，并接受業(yè)主的監(jiān)督,?？鄢芾沓杀竞蟮膱龅卣加觅M(fèi)歸全體業(yè)主共有。業(yè)主對機(jī)動車輛有保管要求的,，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定,。 第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)依法交納住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲,、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策,、政府監(jiān)督的管理原則,。 第四十四條業(yè)主大會成立前，住宅專項(xiàng)維修資金由市房產(chǎn)主管部門代管,，并在商業(yè)銀行開立專戶,。業(yè)主大會成立后，決定自行管理住宅專項(xiàng)維修資金的,，應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開立專戶,，并接受市房產(chǎn)主管部門監(jiān)督。 住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)總賬,，以幢為單位設(shè)分幢賬,，按照房屋戶門號設(shè)分戶賬。 第四十五條住宅專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)交,、續(xù)交以及管理使用辦法由市人民政府按照國家有關(guān)規(guī)定制定,。 第五章舊住宅區(qū)物業(yè)管理 第四十六條本條例所稱舊住宅區(qū)是指2000年6月底以前交付使用，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責(zé)任的住宅區(qū),，由政府組織建設(shè)的安居,、解困、回遷住宅區(qū),，以及按照政策移交政府管理的住宅區(qū),。 第四十七條市和區(qū)、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)對配套設(shè)施不齊全,、環(huán)境較差的舊住宅區(qū)進(jìn)行改造整治,，并向社會公布改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃。 第四十八條舊住宅區(qū)綜合改造后應(yīng)當(dāng)推行專業(yè)化物業(yè)服務(wù),，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的需求和支付能力,，提供環(huán)境衛(wèi)生保潔、公共秩序維護(hù),、綠化養(yǎng)護(hù)和房屋小修養(yǎng)護(hù)等基本的物業(yè)服務(wù),，合理收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 舊住宅區(qū)綜合改造后,，業(yè)主大會可以自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，也可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府將本住宅區(qū)納入臨近物業(yè)管理小區(qū)統(tǒng)一管理,。 對尚不具備引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在居（村）民委員會的指導(dǎo)下,，根據(jù)管理服務(wù)質(zhì)量和費(fèi)用，自愿選擇服務(wù)模式,，并承擔(dān)相應(yīng)管理費(fèi)用,。 第四十九條對于產(chǎn)權(quán)多元化或者出租房屋較多的舊住宅區(qū)，可以在居（村）民委員會指導(dǎo)下,，由業(yè)主代表,、產(chǎn)權(quán)單位代表、承租人代表等聯(lián)合組成協(xié)商議事組織,，進(jìn)行自治管理,。 第六章法律責(zé)任 第五十條違反本條例第八條規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，由市或者區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告,，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。 第五十一條違反本條例第三十五條第一項(xiàng)規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理項(xiàng)目一并委托給他人的,，由市或者區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正,，處委托合同價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款,。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用,；給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 第五十二條違反本條例第三十五條第三項(xiàng)規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的,，由市或者區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告,，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的,，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù),，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用,。 第五十三條違反本條例第三十五條第四項(xiàng)、第五項(xiàng),、第六項(xiàng)規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途，或者擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路,、場地，損害業(yè)主共同利益,，或者擅自利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，由市或者區(qū),、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款,；所得收益,，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù),，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。 第五十四條違反本條例第三十五條第七項(xiàng)規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)移交有關(guān)資料和資產(chǎn)的,，由市或者區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正,；逾期仍不移交有關(guān)資料和資產(chǎn)的,，處五萬元以上十萬元以下的罰款。 第七章附則 第五十五條本條例自2019年1月1日起施行,。 |
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